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任意売却 大阪

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■任意売却について

NPO法人消費者サポートセンターのサイトへようこそ!このページでは任意売却についてお話をいたします。

自宅を持つことは、一国一城の主となるのですから、人生にとって大変有意義であると同時に責任の重いことでもあります。

そして、その多くの皆さんが住宅ローンを組んでおり、20年〜35年程度の長期の住宅ローンの返済を強いられる訳です。
とても大きな決断の必要な買い物であるといえるでしょう。

任意売却する自宅を虫眼鏡で見る

長期に支払であるが故に、何か起こるのかは解りません。
リストラや病気・ケガだけではなく、家族の事情などにも影響し、 様々な理由で住宅ローンの返済が難しくなり、このまま支払を続けていくことを断念せざるを得ないこともあります。

住宅ローン支払い困難になると債権者(各銀行・金融機関)は抵当権を実行して差押・競売というこすることになっています。
当然に競売を避けたい債務者は、競売で自宅をたたき売りされては困ると考えて、自宅を任意で自ら売却しようとするのですが、マイホーム(自宅)の実勢価格が住宅ローン残高を下回っているために、抵当権をはずのには、それなりの高額資金が必要になってきます。
そこで、もし、ローン残高>実勢価格になっていても、ローン残高の穴埋め資金なしで、売却できるのが、任意売却ということになります。
ようするに、債務者と債権者の双方の間に任意売却専門の不動産業者がを介入させて、抵当権抹消などの交渉してもらうのです。これにより、債権者側も手間がかからず、競売より多く回収ができるため、了解が取れる可能性も高いと言えます。このように、競売の入札が始まる前に、債権者と合意のもとで、あなたの自宅を競売よりも、より市場に近い金額で任意に売却する事を一般的に「任意売却」と呼んでいます。

任意売却とは、あなたが所有する自宅(一戸建てやマンションなどの不動産)が支払困難な状況に至った時に競売に比べて少しでも有利な条件で任意に自由に売却するものです。

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●任意売却のメリット

任意売却には、特に競売とは違う、下記のメリットが存在します。 任意売却は通称、任売(ニンバイ)ともいいます。

不動産が差し押えや競売となった場合でも、任意売却に移行することが可能である。
弁護士を通じ任意売却の専門業者(不動産業者)に任意売却を依頼した場合は、 債務者に代わって債権者(抵当権者)と交渉を行なって競売を取下ることが可能である。 ただし、競売が開始され、ある程度手続きが進んでいる場合は、入札までにそれほど期間がなく交渉に時間が裂けません。
少なくとも入札開始までに売却・決済を完了させる必要があるので、できるだけ早急にご相談頂きたいと考えます。

競売より借金をたくさん返済できる
競売では一方的で強制的な手続きであるため、買主は、物件の情報を裁判所が示す資料からしか判断できません。
また、 比較的高額で買ってもらえるはずのエンドユーザーが、裁判所で直接入札に参加することは稀でしょう。
やはり、 殆どの場合は業者が入札に参加するため、エンドユーザーに売却した場合の利益は必ず確保しなければならず、その分、入札金額は低くなならざるを得ません。

それに比べ任意売却の場合は、債務者(物件の所有者)から委任を受けた任意売却専門の業者が所有者に代わって物件の詳細を買主に説明することが出来ます。買主は、より詳しい物件情報を確認できますし、場合によっては直接内部の状況も確認できるので、エンドユーザーでも安心して購入を検討できることになりますので、自ずと買い取り額は上がります。
所有者、債権者、買主が、それぞれ納得して売却を行うので、無機質な競売よりも当然に高値で売れることになります。
さらに、任意売却であれば買主としては、

●買主は「謄本に競売物件」と記載されないので、無キズの物件を購入できる
●競売にかかる2割相当の保証金を積む必要はない。
●通常の売買と同じように金融機関でローンが組める。

等の理由から任意売却では、競売より高額で売却されることが多い。その結果として、より多く返済できることになります。

ご近所、親族、周りの者に対して、多額の負債の存在を知られることなく、競売の事実も秘密で売却可能です。
物件の所有者の委任で売却するので、物件の情報は任意売却業者から直接買主に案内するため、競売のように物件に関する情報収集のために行われるご近所への聞き込み等の調査の必要はありません。任意売却であれば物件所有者のプライバシーを手厚く守ることが可能なのです。

債権者への返済にも柔軟に計画的に処理が可能です。
任意売却では、市場の実勢価格と実際の売却価格には差額が存在します。それはそのまま債務者の負債となるので、今後返済を求められることになります。
とても返済が不可能なほど高額な場合は、法的手続きにより債務を免除してもらったり減額してもらったりします。

他方、返済の見込みがある場合には、任意売却業者があなたに代わって担保権者への返済計画の交渉を行いますので、担保権者が複数いる場合も、精神的な負担は少ないでしょう。

今後の残債の返済方法など、返済計画は、任意売却業者が代行して任意に柔軟な対応を求めます。
なお、保証人になってもらっている方に対して債務者に代わって経緯を説明してもらったりすることも可能です。

お知り合いや、ご親戚の方に買ってもらうことも可能です。
ご親族の方などに購入しもらう形で任意売却の場合、不動産ローンを業者が融資付け、 住宅ローン取組みまで相談に乗ってもらえます。
ご親族の協力が得られる場合は、そのまま住み続けて、 家賃としてローン返済相当分を支払っていきます。
親子間売買などでは、銀行はローンを嫌がりますが、ご相談頂ければ親子間のローン付けも可能です。

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NPOですから、任意売却の相談も無料で安心です。

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