競売後の住宅ローンを放置するのは危険です。強制執行と差押え

住宅の競売後どうなるのか？

住宅ローンを組むと抵当権が設定される。

皆さんが家を買うときには住宅ローンを組まれる場合がほとんどだと思います。
住宅ローンを組むには、銀行がその住宅が担保にとることになり、「抵当権」という担保をつけることになります。

抵当権をつけると必ずするのが抵当権設定登記です。
これは購入される住宅に対して抵当権設定登記がされることになり、一戸建ての場合は、通常その住宅の土地と建物の両方に抵当権が設定されます。

自宅の競売後の差押えイメージ

抵当権で住宅ローンの債権を保証しているので、この債権を被担保債権とよび、債務者が債務を履行できなかったら債権を優先的に回収できるのです。
例えば住宅ローンで銀行から2000万円を借り入れると、2000万円の借入が被担保債権となって、銀行に返済していけば借入額が減って、残額が1000万円になれば、抵当権の被担保債権も1000万円に減ります。

しかし、債務額が減っても、その担保である抵当権は土地建物の全てに及び、もし返済が出来なくなると住宅が処分され債権を回収されてしまうことになるのです。

自宅が競売されてもそれで終わりではない。

住宅ローンが支払えなくなると、銀行から支払うようにと督促が繰り返されます。
でも、一度延滞が始まると遅れている返済分も含め当月分の支払もしなければ延滞の解消ができませんので、一度支払を怠ると中々元には戻せません。
また、それがボーナス時の支払ならば、もはや致命的な状況となり、あっという間に競売が始まり、自宅を失うことが決定的となります。

皆さんの中には、競売で自宅が処分されると、住宅ローンの残財務はすべてなくなると思っている方がたくさんいらっしゃいます。
でも、自宅の購入から５年～１０年と短い期間しか経過していない場合は、住宅ローン残高＞実勢価格となっていることがほとんどですので必ず負債が残ることになります。
まして、競売による処分価格は、時価の60％～70％が普通だと言われています。不動産の立地条件が悪いと落札者が付かず、２回目の入札ではさらにその0％～70％になってしまい、結果として、より多額の負債が残るのが普通です。

悪質な任意売却業者のいい加減な言動

競売になった場合に限らず、任意売却を行った場合であっても負債は残ることになります。
悪質な任意売却業者は、この点をあまり説明することなく、任意売却をすれば残金は「支払わなくても大丈夫です。」または「毎月１万円ずつでも支払っとけばそれ以上は督促されない。」などと説明されることがあるそうですが、そんなに甘いものではありません。

確かに延滞が続き、競売後や任意売却後しばらくは督促がないこともあります。
それは、銀行のローンには保証会社が付いており、支払の延滞が数ヶ月に及ぶと保証会社が代位弁済を銀行に対して行うので実質銀行の損害はありません。ですから代位弁済が決まると銀行からの督促はなくなり、続いて競売や任意売却が始まり、売却されるのにはそこそこ期間がかかりますし、売却代金で保証会社に支払われて残債の確定が決定するまでは積極的には本人に督促されることは少ないのですが、その後、予想もしない試練が待っているのです。

競売後・任意売却後、いきなり給料差押え

競売後や任意売却後の残ったローン残債の行方は無担保債権として、年１４％もの遅延利息が加算されていきます。
無担保債権だから、何も担保に取られていないし、取られる物は何も無いのだから、「払えないものは払えない」と開き直っていれば逃げ切れると、前述の悪徳任意売却業者や自称アドバイザーという方達がいます。
でも、皆が逃げ切れるわけではありません。

保証会社に残った残債は、不良債権となり債権回収会社に譲渡されます。債権回収会社の中には取立のとてもキツイところもあり、取られるものは何も無いと高を括っていると後悔することになってしまいます。

特に大手上場企業や公務員の方は注意が必要です。
必ずと言っていいくらい、給料やホーナスを狙い撃ちされて、給与の差押えが行われます。
ご本人にすれば、忘れた頃に突然に給料差押えが行われたイメージがしますが、私どもにすれば、来るべくして来たというものなのです。

競売後には必ず差押えが来ると肝に銘じ、最初から対処しておく必要があるのです。

競売後の残った債務の支払いについての対処方法、差し押さえについては、ぜひ、ご相談下さい。
NPO法人ですから全て無料で相談、アドバイスいたします。