自己破産をするとマイホームは、自宅,家,手放すのか?、大阪、京都、兵庫、奈良、住宅を失ってしまう

Q30: 自己破産をするとマイホームはどうなってしまうの?

Answer

自己破産の申し立てを行うと、裁判所は、その破産事件が破産管財人を必要とするのかを判断します。 債務者に財産らしきものがほとんどない場合には、破産管財人は選任されず、破産の決定と同時に破産手続きを終了させます。
これを「同時廃止」といい、 逆に財産がある場合は、管財人が選任されて、その財産を処分して、債権者に分配を行います。これを「管財事件」といいます。

自宅売却のイラスト自宅(マイホーム)などの不動産をお持ちの場合、破産財団を構成する財産があるとして、破産管財人が選任され、 管財事件となるのが原則です。自宅については売却されて債権者に配当されます。

しかし、管財事件になってしまうと、弁護士費用とは別に支払う「予納金」が高額になってしまい、 最低でも20万円程度の支払いを覚悟しなければなりません。
ところが自宅等の不動産を所有している方のほとんどは、住宅ローンがあり、 まだまだ大きな額が残っているのが普通です。

過去の非常に景気がよかった頃とは違い、地価の下落で、不動産の価格は購入時より相当低い価格となっていることがほとんどです。
ですから、住宅ローンでマイホームを購入している方のほとんどは、売却されてもローンが残ってしまいます。 一般的に住宅ローンを組んだ金融機関は住宅に抵当権を設定しいるのが通例であり、抵当権が設定されると一般の債権より優先されるため、 売買代金はすべて住宅ローンに支払われることになります。
これでは管財事件になっても意味がないことになりますので、このような場合、 債務者が不動産を所有していても管財事件とせず、同時廃止とする運用が多くの裁判所で行われています。これにより、 高額の予納金が用意できず、破産をためらっていた方も、2万円程度の予納金で申立ができるようになります。

そのためには、担保の余剰を判断する必要があります。
大阪地方裁判所の運用では、 被担保債権額が固定資産評価額の1.5倍超(各裁判所により、若干基準が異なりますが、多くの地裁が1.5倍を基準にしています。)の場合、 余剰がないもの(オーバーローン)として、住宅などの不動産を所有したままでも、同時廃止が認められています。

●自宅(マイホーム)を所有したままで破産申立を行った場合
同時廃止後に自宅を処分することになります。
担保に余剰がある場合は、管財人が選任され、一切の財産処分権は破産管財人に移ることになる。 そして管財人が売り主となって「任意売却」が行われます。
ただし、 自宅不動産についている抵当権や根抵当権は破産法上別除権とされているので、破産手続によらずに抵当権者が自ら抵当権を実行して競売を行うこともあります。 任意売却や競売のどちらの場合もあるのですが、実務では「任意売却」することの方が多いと思われます。自宅の売却が完了するまでの間は、 自宅に住み続けることができます。一般的には競売の方が処分の完了までに時間を要します。

他方、担保に余剰がなく、明らかにオーバーローンとなっている場合(前述の1.5倍の基準による)で、他に財産がない場合は、 同時廃止となるので管財人は選任されません。この場合、抵当権者が競売を行うのですが、一般に任意売買の方が競売よりも高額で売却できる場合が多いので、 抵当権者から任意売却を依頼される場合があります。任意売却になる場合は、債務者自ら売り主となります。
どちらの場合も、すぐに家を追い出されるというわけではなく、自宅の処分完了まで従来どおり住み続けることができます。 実際に新しい買主が現れて処分されるまで、だいたい、半年から1年ぐらいはかかるでしょう。

●破産申立前に任意売却を行なった場合
抵当権者との交渉をして、 引越費用など(30万円〜50万円程度)を捻出できる可能性があります。 また、固定資産税の一部を売買代金から負担してもらえる場合などのメリットがあります。 (任意売却のメリット参照)
他方、競売に比べると早期に自宅から退去を求められる場合があります。
なお、自宅の売却価格が適正でないと判断された場合は、管財事件に移行させられた上で売買を否認されるリスクがありますので、 適正価格での売買になるよう充分注意する必要があります。

●その他注意
また、意図的に不動産の名義を変更して、申立人が不動産を所有していないことにして申し立てをした場合は、免責不許可事由に該当するだけではなく詐欺行為として刑事責任を問われる可能性もあるので注意してください。
なお、住宅ローンを支払い続けながら(マイホームを守りながら)借金を整理したい場合には民事再生を検討することになります。

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